La fin de la valeur locative

Le 28 septembre 2025, nous avons accepté à une large majorité la réforme du système d'imposition de la propriété du logement. Ce vote marque la fin d'un régime fiscal fondé sur l'imposition d'un revenu fictif — la valeur locative — que l’autorité attribuait à tout propriétaire occupant son bien.
Il est important de le préciser d'emblée : cette réforme concerne les propriétaires qui occupent leur bien. Ceux mis en location restent soumis à un régime fiscal distinct, dans lequel les revenus locatifs demeurent imposables et les charges déductibles.

Un nouveau cadre fiscal, mais quand exactement ?

La réforme est désormais sur les rails, et le calendrier se précise. Dans un communiqué de presse publié le 1er avril 2026, le Conseil fédéral a indiqué que l’abolition de l’imposition de la valeur locative entrerait en vigueur le 1er janvier 2029. Cette échéance diffère de celle qui circulait jusqu’ici parmi de nombreux observateurs, lesquels anticipaient plutôt une entrée en vigueur en 2028.

Pour les propriétaires, cette précision change concrètement la donne : elle offre une année supplémentaire pour profiter du régime fiscal actuel. En d’autres termes, la fenêtre transitoire est un peu plus longue que prévu. D’ici là, la valeur locative reste imposée et les déductions pour frais d’entretien demeurent applicables.

Des effets qui varient selon la situation de chaque propriétaire…

L’impact concret de cette réforme dépend largement du niveau d’endettement et du niveau des taux hypothécaires.
Pour un propriétaire qui est peu endetté, la réforme représente globalement un allégement fiscal. En effet, ils ne profitent que partiellement de la déduction des intérêts.
En revanche, pour un propriétaire avec un taux d’endettement élevé, la perte de la déduction des intérêts passifs* pourrait alourdir sa charge fiscale effective.
Il va de soi que le niveau des taux hypothécaires influencera de manière prépondérante l’impact de cette réforme sur les recettes fiscales.

*En Suisse, les intérêts passifs désignent tout simplement les intérêts payés sur des dettes. Il s’agit notamment des intérêts hypothécaires versés dans le cadre d’un financement immobilier, mais aussi, dans certains cas, des intérêts liés à des crédits privés ou à d’autres dettes reconnues fiscalement.
On parle d’« intérêts passifs » parce qu’ils se rattachent au passif du contribuable, c’est-à-dire à ce qu’il doit, par opposition à ses revenus ou à ses éléments de fortune.

…Mais aussi selon l’état d’entretien et de rénovation du bien

C’est ici que les implications sont les plus directes. Aujourd’hui, rénover une cuisine, aménager un dressing ou repenser un espace de vie peut encore représenter un avantage fiscal tangible : les frais d’entretien sont déductibles du revenu imposable, ce qui réduit le coût net d’une rénovation. Cette logique disparaîtra dès l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions légales.
Prenons un exemple concret. Un propriétaire genevois qui investit 60 000 francs dans la rénovation complète de sa cuisine peut aujourd’hui déduire la totalité de cette somme à titre de frais d’entretien. Cela représente facilement une économie d’impôts de l’ordre de 12 000 à 20 000 francs en fonction de la situation du propriétaire. Demain, cette déduction n’existera plus pour un logement occupé par son propriétaire.

Ce que cela implique pour les professionnels de la rénovation

Pour les professionnels de la rénovation, la fenêtre transitoire représente une opportunité commerciale réelle. Il faut s’attendre à un décalage de la demande sur la période antérieure à la mise en œuvre de la réforme. Il convient cependant de garder à l’esprit que les premières années suivant cette évolution législative la demande se restreindra. Par ailleurs, les propriétaires n’étant plus fiscalement incités à obtenir des factures, on peut objectivement s’attendre à une augmentation du travail au noir et de la concurrence déloyale qui l’accompagne.
Sur le plan commercial, le discours devra se recentrer sur des arguments de fond : valorisation patrimoniale ; durabilité ; qualité de vie et respect des normes en vigueurs qui restent pleinement convaincants.

Ce dont il faut se souvenir

Pour le propriétaire hésitant à engager des travaux, la fenêtre transitoire actuelle mérite réflexion. Engager une rénovation avant l’entrée en vigueur de la réforme, c’est encore bénéficier du levier fiscal existant. Attendre, c’est renoncer à des économies fiscales significatives.

Yohan Warpelin
Expert diplômé en finance et en controlling
Accounting solutions Leader chez Loyco